茄子成视频人app下载

——傳播物業最新資訊,致力于高端物業發展,打造中國物業
  管理行業第一資訊平臺!

郭增利:運營和物業雙佳狀態有助資產退出

來源:網絡轉載 時間:2019-04-04

中國茄子成視頻人app下載網訊:

 

(圖片來源:全景視覺)

郭增利/文一般而言,在開業時間不是很長的情況下,購物中心理應保持幾近全新的狀態,因為畢竟這是一個至少要運營四十年的長期持有型物業。而我所見到的情景,卻讓我有些驚詫。部分開業不久的購物中心,無論看其場內還是場外,竟然都顯出幾分陳舊,原因何在?影響又有幾何?

中國購物中心對華麗視覺的重視程度和追逐心理一直比較強烈。注重硬件投入本是一件非常值得稱道的事情,因為這樣做,不僅場景方面更有沖擊力和吸引力,而且也能有效增進消費者的現場體驗。然而在亮麗表象的背后,如果我們再做進一步的挖掘和分析,卻不難發現其中暗含一些隱憂。

有些購物中心乍看上去,空間印象與視覺效果都還不錯,但是當你仔細察看了工藝、材料后,卻可能再不敢恭維。

對比國際成熟市場的購物中心,其外觀和內飾并不比我們氣派和豪華,但即使開業十幾年還能依然保持很強的場景活力和如新的狀態。或許是受到成本的制約,國內一些開業不久的購物中心,在肉眼可及的漂亮空間下,施工、用材等方面都留下了不少的缺憾。雖然前期建設節省了一定資金,但卻讓未來的資產交易充滿了不確定性,也不排除一些項目過早進入二次裝修的可能。也有少量項目,為了創造“新奇特”的視覺效果,采取了極難保養維護的設計方案。表面功夫下得很足,而實際用料和維養卻能簡則簡,這是非常令人擔憂的問題。中國購物中心迫切需要建立一套基于物業長久持續發展的資金使用計劃,而非簡單的成本控制方案。

茄子成视频人app下载 為節省成本,部分購物中心對材料選擇、物業維護普遍不夠重視。比如有的項目為節省費用,使用易磨損、不易清潔的地面材料,或者采用大面積的封閉式內吊頂;也有的項目一直使用低質低價洗滌用品等不當養護方式,以致對物業造成直接損害,自然會對物業增值帶來不利影響。

再加上有些項目采用物業管理和商業管理分離體制,使商業團隊對物業維護的控制力和決策力受到不同程度的削弱,進而直接影響到現場的運營效果。正是這些原因,使得部分購物中心提前進入不該有的更新周期,進而干擾購物中心的正常運營和物業交易。對購物中心這樣一個高資金投入的設備密集型設施來說,力求在盡可能長的時間范圍保持物業的最佳狀態,對公共空間和設備設施進行周全細致的管理維護是十分關鍵的。保持物業設施的高標準運行,不僅能夠為消費者和租戶創造更好的服務環境,也能為購物中心運營帶來更強的支撐。改變單純從表面提升設施美感的做法,真正從專業養護角度實施維保計劃,將推動更多商業地產關注和建立可持續發展機制。

物業養護表現也是購物中心資產評估的輔助內容,硬件設施的高質量維保和運營服務的高效率增收必須努力達成最優匹配。購物中心估值有一套成熟的系統和方法,其價值體現與租金收入和資本化率緊密相關,折舊也是決定價值的一個直接考量因素。

一定程度上講,保持物業的良好狀態,和運營一樣,是影響購物中心價值的重要選項。結合今天中國購物中心的項目實際,特別是在物業維保方面暴露出的種種問題,購物中心價值評價方法也會做出新的適應性調整和深化,實現相對靜態的可量化收益和相對動態的可變成本的疊加性研判。在以當期和未來租金收入與資本化率作為價值評估依據的同時,還將適度考慮可能需要追加的物業改善及更新投入。

茄子成视频人app下载 可以說,如果一個物業保養不佳,無論是進行資產評估,還是項目交易,都可能對賣方造成不利影響。保持購物中心運營和物業設施運行的雙佳狀態,堅持開發建設中的優質用料選型以及嚴格及時的維護保養,可以讓物業價值得到更好的展現。對購物中心來說,設施維護是一門真功夫,甚至和開發建設本身同樣重要。

未來,購物中心的價值將越來越依賴專業團隊的經營與管理,高水平的物業管理也需要有足夠的人財物綜合投入。雖然我們今天探討的話題并非購物中心資產退出的核心要件,在更多情況下也可能并不影響交易進行,但是在購物中心高存量市場背景下,在選擇性競爭項目同時出現條件下,運營和養護雙佳的物業肯定更有助于資產的順利退出。

(作者為中購聯購物中心發展委員會主任)

上一篇:唐學斌:彩生活正由物業管理企業向平臺企業轉型 下一篇:丁祖昱:一季度物業股資本漲幅不俗,未來長期看好物業管理行業

本站部分資源來源于網絡,版權歸原作者或者來源機構所有,如作者或來源機構不同意本站轉載采用,請通知我們,我們將第一時間刪除內容。