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萬科張海提出建議:科學發展城市軌道綜合物業

來源:網絡轉載 時間:2020-01-19

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在上海市政協十三屆三次會議上,來自各領域和界別的市政協委員圍繞經濟高質量發展,積極建言獻策。

茄子成视频人app下载 在此次大會上,上海市政協委員、萬科集團合伙人、上海區域首席執行官張海提出建議稱,“可以學習國際經驗,在上海大力發展‘軌道+物業’的模式”。

如何準確理解“軌道+物業”模式在中國的應用,國內企業如何參與和執行這一模式對發展的推動,針對相關問題,近日張海提出了建議。

劃定綜合發展區 規劃設計先行

茄子成视频人app下载 張海提出,客觀上目前上海存在瓶頸問題,主要集中于兩點,一個是對新型復雜問題限制條件較多,針對性的規范條約不足,嚴重影響開發效率,增加了開發成本。

二是軌道交通場站周邊缺少站城一體化系統性規劃,且大部分軌道交通場站周邊未實施一體化開發,導致土地利用效率較低,不僅降低了車站及周邊地區的經濟價值,也影響了軌道建設主體緩解公共交通基礎設施建設投融資壓力的可支配收益。

針對這些問題,張海提出的建議如下:

(1)建議在上海全市范圍內劃定“軌道物業綜合發展區”,特指在上海市主城區的軌道交通建設發展中,根據市、區三年行動計劃,需重點推進、重點土地綜合開發利用的地區。

茄子成视频人app下载 (2)建議綜合發展區用地規劃指標制定規則設計先行。在綜合發展區內,站點及周邊物業在前期確定的彈性控制框架下,聯合開發主體,根據開發的實際可行性,先制定項目的規劃設計方案,經主管部門審核批準后,再根據方案確定用地具體技術經濟指標。簡化后期“調規”審批流程,提高項目開發效率。

(3)建議明確綜合發展區范圍劃定方式。建議先由軌道建設公司會同市規劃資源局、綜合開發主體制定劃定標準,再由各區規劃資源局根據各區戰略目標及發展計劃,提出各區綜合發展區具體范圍。

適當借鑒成熟TOD經驗 鼓勵社會資本參與

茄子成视频人app下载 從1993年上海軌道交通一號線的開工建設至今,總計建設里程達到700公里,到2023年,預計建成后總里程達到1154公里,上海將成為國內城市交通里程最長、站點最多的城市。

茄子成视频人app下载 但上海的軌道交通場站(包括車輛基地、車站)上蓋物業開發覆蓋率僅11.2%,遠低于香港的50.5%。這意味著,上海TOD建設在提升開發建設效率、實現更大的商業價值上,還有很大提升空間。

茄子成视频人app下载 對此,張海認為,可以適當借鑒國外城市在TOD綜合體上的經驗。其建議:

茄子成视频人app下载 (1)創新政策規定。

結合《上海市城市更新細則》對提供公共開發空間和提供公共服務設施的相關規定,可將獎勵范圍擴大到交通設施、公共設施及城市更新改造等多個方面。同時建議根據不同地區、不同性質、不同質量的公共設施給予相應的獎勵規定。

茄子成视频人app下载 (2)實行容積率分區。

茄子成视频人app下载 上海目前對中心城區實行容積率獎勵政策,但并不區分用地性質。可按不同性質、不同區位條件將城市用地進行開發強度區分,并規定容積率的基礎和調整上限,給予一定的調控區間,針對不同性質、不同區位條件的城市用地提出不同的容積率獎勵政策。

茄子成视频人app下载 (3)加強軌交線路物業綜合開發。

茄子成视频人app下载 借鑒日本有效經驗,立體地限定道路范圍,允許軌道交通線路上下物業進行綜合開發利用。并通過對建筑規范、道路交通規范、規劃設計規范中相關限制性條款的調整,允許在軌道交通線路的上下空間內進行開發建設,促進垂直方向上的土地混合利用,提高空間復合利用效率和土地使用效率。

茄子成视频人app下载 同時張海指出,住建委、消防、交通等審批部門對綜合發展區規劃建設方案中可能出現的“有所突破、有所創新”的內容,應該尊重規劃設計合理性、予以充分論證,并在合法合理范圍內予以支持認可。

茄子成视频人app下载 另外,針對軌道交通場站的站城一體化開發中,出現的新型復雜問題,建議市規劃自然局、交通局、人防等部門逐步形成配套性規范文件,切實推進站城一體化的實施落地。

茄子成视频人app下载 58安居客首席分析師張波表示,國外先進經驗可以借鑒,但并不是所有物業都需要沿用TOD方式來建設,從上海等一二線城市來看,很多城市TOD同質化項目嚴重,并沒有結合本地特色和人群商業作出相應的變化,如何避免同質化也是建設者應該思考的問題。

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