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北京給“0.5元社區”松綁 物業費市場化再起步

來源:網絡轉載 時間:2020-04-19

中國茄子成視頻人app下載網訊:

茄子成视频人app下载 北京天通苑小區的一個分區,2020年物業費僅收回40萬元,完成4000萬元應收總額的1%。

疫情期間,天通苑社區墊付近千萬元購買口罩、消毒水和支付物業人員工資,天通苑物業分區經理安旭(化名)用“杯水車薪”來形容收取物業費用對抗疫支出的作用。

茄子成视频人app下载 從2002年入住,目前天通苑大部分小區物業費仍保持在0.55元水平。物業費低、收繳困難,一直是天通苑物業面臨的難題。物業公司多次醞釀通過各種方式來提高物業費,但均因居民反對而作罷。

茄子成视频人app下载 與天通苑面臨同樣問題的物業公司并不在少數,很多物業公司因此陷入物業費收繳率低導致物業服務水平低、進而又導致物業費收繳難的惡性循環。

茄子成视频人app下载 5月1日即將生效的《北京市茄子成視頻人app下載》(下稱“條例”),取消了政府物業費政府指導價,為物業市場定價創造了條件,但解決物業費調價、收繳等難題依然面臨重重困難。

一位萬科物業區域總經理表示,物業服務包含基礎服務和增值服務,在界定好物業費的范疇的前提下,收費低的物業做好該做的服務項目,業主對購買的服務清晰,便不會存在上述惡性循環。

物業費誰說了算

茄子成视频人app下载 一位天通苑業主曾在官方平臺留言反映,天通苑各個區物業費收取標準不一樣,經濟適用房物業費只有0.55元,而天通中苑D區物業費則達到了2.96元/平米。

茄子成视频人app下载 昌平區政府回復稱,天通苑區域內有經濟適用房和商品房,經濟適用房適用政府指導價,商品房執行買賣合同約定。2005年北京出臺的2662號文規定,北京市經濟適用住房物業費標準統一為0.55元/平方米。

新條例取消了政府指導價,物業服務收費實行市場調價,北京市住建委發布小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會負責監測物業服務成本和計價規則,供業主和物業公司協商物業費時參考。“不同時期有不同的標準,不同標準的物業費對應不同的服務。”中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇認為,物業是有償服務,但物業管理費具有前置性和固定性。隨著人工成本不斷提高,物業費的標準有內在提高的趨勢,但業主天然地反對提高物業費,物業行業要持續發展,必然面臨物業費標準調整問題。

茄子成视频人app下载 據安旭透露,天通苑經濟適用房的物業費至今從未上調過。但服務期間,保安工資從500元漲至3500元,其他各項成本也均翻了7-8倍。按照安旭預算,經濟適用房物業費達到0.9元/平方米才不會虧損。

茄子成视频人app下载 新條例并未讓安旭并松口氣。他表示,即便實行市場調價,但想要上調物業費,需召開業主大會,征得2/3業主同意,對中小型小區物業費調整有推動作用,對天通苑這類超大型社區影響不大。

茄子成视频人app下载 安旭透露,天通苑物業每年包括車位費等增值費用收入近百萬元,再加上2018年天通苑開發商為物業公司補貼了4000萬元,一定程度彌補了物業費虧空。但是開發商輸血模式并沒有可持續性。

想要解決物業公司難題,還需從根源上入手。多家物業公司負責人表示,新條例施行后,希望物業費調整有統一標準,例如物業費根據CPI指數調整,或出臺物業服務內容和收費標準細則,使業主與物業公司權利與義務相統一。

一位住建部人士表示,物業管理費調價機制涉及多個部門,住建部門也建議按照市場機制進行調節,目前最大的難點在于物業收支和上調比例,需經業主大會多數人同意。

我是誰

安旭透露,天通苑有7萬戶居民,居住人口接近50萬,新冠疫情期間,天通社區居委會工作壓力較大,進出口設崗檢查、社區消殺、物資籌備等工作,主要是由2000余名物業人員完成。

茄子成视频人app下载 多數物業公司將自身定位為生活服務行業,但依據國民經濟分類,物業服務行業屬于房地產行業下的一個子類。

茄子成视频人app下载 物業行業主要涉及所得稅和增值稅。2018年7月23日,國務院常務會議上明確了所有企業均可享受研發費用所得稅前扣除75%的政策,但房地產行業被排除在外。

第二個稅種是增值稅,依據2016年國家稅務總局的36號文,關于銷售服務無形資產、不動產的注釋,物業服務行業被歸類為現代服務業中的商務輔助服務業。

由于物業沒有被歸到生活服務行業,所以不能享受國家稅務總局以及各地出臺的補助措施。

茄子成视频人app下载 3月,河南省發文,試行將物業服務行業、租賃服務業以生活服務業來看待。但由于稅務系統實行垂直管理,地方政府無權決定企業稅收,所以河南、浙江等地推行動作,最后均不了了之。

在眾多物業從業人員看來,將物業管理行業從房地產挪到生活服務類,在稅收層面還需要一個漫長過程。

一位Top10房企高管建議,居住小區、社區服務的物業應按照生活類服務業收稅,辦公樓物業則按商業服務收稅。中國物業管理協會會長沈建忠向經濟觀察網表示,協會已向住建、稅務等相關部門反映,但目前沒有一個最終的答復。

茄子成视频人app下载 首華物業管理有限公司董事長李忠測算,如能劃歸到生活服務類,疫情期間,首華可減少支出5000多萬元。

破繭化蝶

近年來,隨著城鎮化和房地產行業快速發展,物管行業也經歷快速發展階段,以碧桂園物業、綠城物業等大量行業龍頭涌現,截至4月,已有22家來自內地的物業管理公司在香港掛牌上市。4月11日,碧桂園物業的市值已經接近千億。

興業證券報告顯示,在管面積超5000萬平方米的物管公司平均ROE為34%,即使扣除關聯交易占比較高的非業主增值后,ROE仍然達到27%,全口徑的平均資本回報ROIC達到37%。

一位參與佛山市物業費指導價定價調研的物業工作人員表示,通過對多家物業公司定價收費調研及業主交流發現,物業費和服務質量之間存在一個“魔咒”。

物業管理費是傳統物業服務企業生存的重要部分,但逐年增長的企業用工成本也給物業公司帶來壓力。由于無法調價或業主拒繳物業費,物業公司服務標準提高不了,物業服務差,又成為業主拒絕漲物業費和拒繳物業費的理由,形成惡性循環。

新條例中強調降低業主委員會設立門檻,維護享受物業服務并依法付費的市場秩序。相關部門應發布物業服務項目清單、項目成本和計價規則,讓業主和物業公司協商物業費時有理有據,業主無理拒繳物業費或被納入失信名單等,給予雙方制度上的約束。

茄子成视频人app下载 “有錢了,我也想把草整得綠一點,但沒有錢也雇不了人。”安旭感慨,物業和業主之間的關系很微妙。新條例出臺后,天通苑物業也組織全體管理人員進行學習,并希望新條例之后有更明確的細則,“我們也希望工作好做一點。”

上述萬科物業區域經理認為,目前行業對物業費應該包含哪些服務內容,達到怎樣的標準,沒有清單和標尺,業主和物業的矛盾主要是信息不對稱造成的。

來源:經濟觀察報

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