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來源:網絡轉載 時間:2020-02-28

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隨著我國經濟、文化、科技等方面的飛速發展,人們的生活水平也在不斷提高,越來越多的居民小區納入了更全面的物業管理服務。

但是物管與業主之間存在許多矛盾,尤其是在小區收費、管理方面,還有就小區物管責任、管理等方面的法律法規也尚不完善。

2019年10月30日由南充市第六屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過,2019年11月28日經四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準,《南充市茄子成視頻人app下載》這部關系著每個南充人的地方法規,自2020年3月1日起施行。

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(2019年10月30日南充市第六屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過 2019年11月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準)

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及與物業管理相關的其他主體的合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》《茄子成視頻人app下載》《四川省茄子成視頻人app下載》等法律、法規,結合南充市實際,制定本條例。

第二條 南充市行政區域內的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

第三條 物業管理應當堅持業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系,建立物業管理和監督管理綜合協調機制,有序引導業主自主自治,促進物業管理健康發展。

市人民政府應當建立統一的物業管理信息共享平臺,為業主大會召開會議、物業管理招投標、住宅專項維修資金管理、業主共有資金管理、業主實時查詢、政府部門監督管理等提供高效便捷、公開透明的技術支持和保障。

鼓勵采用信息化、智能化等新技術、新方法提高物業管理質量和物業服務水平,推進綠色和智慧小區建設。

第五條 市人民政府住房和城鄉建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作,履行下列職責:

(一)制定物業管理規劃、標準、規范和措施;

(二)組織開展物業服務企業信用評價;

(三)負責全市住宅專項維修資金的交存、使用和監督;

(四)負責物業管理信息共享平臺的運行和維護;

(五)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作;

(六)法律、法規規定的其他職責。

縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

市、縣(市、區)發展和改革、公安、民政、司法、財政、自然資源和規劃、應急管理、市場監管、城市管理等職能部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督。

第六條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會的選舉工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系,調解物業管理糾紛,并配合住房和城鄉建設部門對物業管理活動進行監督管理。 

居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

業主大會、業主委員會、物業服務企業應當積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

第七條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集,住房和城鄉建設部門、居(村)民委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加,及時協調解決業主大會設立、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業交接等物業管理中的問題。

第二章 業主和業主組織

第一節 業主

第八條 物業管理區域內,經依法登記取得房屋所有權人為業主。

因新房買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理活動中享有業主權利,承擔相應義務。

第九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第十條 物業轉讓或者出租的,轉讓人、出租人應當自合同簽訂之日起三十日內將買受人、承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況告知業主委員會和物業服務企業。

第十一條 業主和物業使用人,應當遵守法律、法規、管理規約、業主大會決定以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度,共同營造安全舒適、文明和諧、誠信友善的社區環境,不得損害公共利益和他人合法權益。

第二節 業主大會

第十二條 符合法律、法規規定的召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當自條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請設立業主大會。建設單位未及時書面申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到申請書之日起十五日內會同物業管理區域所在地縣(市、區)住房和城鄉建設部門組織成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

第十三條 業主大會籌備組由住房和城鄉建設部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會、建設單位代表和業主代表組成。籌備組人數應當為單數,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。建設單位注銷或者未派人參加籌備組的,不影響籌備組的成立。

籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。籌備組中的業主代表由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居(村)民委員會在民主推薦的基礎上確定,業主代表應當符合本條例有關業主委員會委員候選人條件的規定。

籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)予以公示。

第十四條 業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費標準由物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定。

建設單位應當在物業承接查驗前向物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)交納業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費。

業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費專用賬戶由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責設立。首次業主大會會議召開后,經費使用情況由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)公示。

第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議,逾期未能組織召開首次業主大會會議的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面同意,可以延長期限,但延長時間不得超過九十日。

業主大會籌備組在規定期限內組織召開首次業主大會后,應當自業主委員會備案之日起十日內,向業主委員會移交籌備業主大會期間的全部資料、籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費余額后解散。

業主大會籌備組在規定期限內未能組織召開首次業主大會會議的,應當自期滿之日起七日內公示并說明理由,業主大會籌備組自公示之日起自行解散。業主大會籌備組解散后,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開首次業主大會會議。

第十六條 業主大會是業主實行自治管理的自治組織,由物業管理區域內全體業主組成,決定物業管理區域內與業主共同利益相關的重大事項,代表和維護全體業主合法權益。業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

(二)選舉或者罷免業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定需要全體業主公攤費用的收取標準;

(四)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(五)制定、修改業主共有資金使用與管理、共有物業管理、使用、經營等方面的規定和程序;

(六)監督業主委員會工作,審議業主委員會工作報告;

(七)籌集和使用住宅專項維修資金,并監督實施;

(八)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途;

(九)確定業主委員會委員的工作補貼及其標準;

(十)法律、法規或者業主大會議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

決定前款第七項和第八項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。前款其他事項需要作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會會議依法作出的與物業管理活動相關的決定,對本物業管理區域全體業主、物業使用人以及業主委員會具有約束力。

第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定,并不得違反法律法規的規定。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、議題公示、表決程序、公示方式和業主委員會的屆期、組成、成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定,并可以約定業主代表的推選、監事或者監事會的設立、執行秘書或財務人員的聘請、住宅專項維修資金使用的具體情形等事項。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

召開業主大會定期會議,應當于會議召開十五日前將會議時間、議題、表決方式等內容書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會并公示。

有下列情形之一的,應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)百分之二十以上的業主向業主委員會書面提議的;

(二)物業管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

(三)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

業主委員會未按業主大會議事規則的約定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當組織召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期召開。逾期不組織召開或者因業主委員會委員出缺、辭職、離任等原因無法組織召開的,可以由物業所在地居(村)民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

第十九條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術的方式召開。

采用現場集體討論的形式召開業主大會會議的,業主可以委托代理人或者推選業主代表參加。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書和受委托人身份證明,委托書應載明委托人身份信息、專有部分的面積、委托事項。

業主推選業主代表參加業主大會會議的,可以以幢、單元、樓層、住宅類型為單位推選業主代表。

第二十條 業主大會會議表決采用記名投票方式進行,可以采取現場投票或者采用電子信息技術投票,投票應當具備真實性、可追溯性。

街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會應當對業主大會會議表決和業主委員會主任、副主任選舉過程進行監督。

第三節 業主委員會

第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,對業主大會負責,接受業主大會以及業主的監督。

業主委員會委員由五人以上單數組成,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

業主委員會可以設置候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會正式成員人數的二分之一。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。候補委員的任職資格、候補順位、選舉產生規則和職務終止規則等內容在業主大會議事規則中約定。

第二十二條 業主委員會委員應當由遵守法律法規、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,但有下列情形之一的,首次業主大會籌備組不得提名為業主委員會委員候選人:

(一)不具有完全民事行為能力的;

(二)未按照約定交納物業服務費及其他相關費用的;

(三)未按照規定交存住宅專項維修資金的;

(四)違法搭建建(構)筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外形或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的;

(五)有不良信用記錄的;

(六)非法占用公共區域或者共用設施設備的;

(七)接受減免物業服務費及相關費用獲取不當利益,收受或者索取建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主的財物的;

(八)本人及其近親屬在本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業、機構中任職或者有利益關系的。

業主大會可以依法規定不得擔任業主委員會委員的情形。

第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。籌備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單后,應當及時予以公示。

第二十四條 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,按照選舉的得票順序當選。業主委員會的成立情況應當及時予以公示。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣(市、區)住房和城鄉建設部門。

業主委員會辦理備案手續后,持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章,向銀行申請設立業主共有資金基本賬戶。

第二十五條 業主委員會履行以下職責:

(一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

(二)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;

(三)與業主大會選(續)聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,督促業主、物業使用人遵守管理規約,監督管理規約的實施;

(五)根據業主大會的決定,制定共有物業、業主共有資金使用與管理辦法;

(六)承擔組織和監督住宅專項維修資金籌集和使用的具體工作;

(七)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒,并建立相關檔案;

(八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居(村)民委員會對物業管理的指導和監督;

(十)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第二十六條 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

(一)阻撓、抗拒業主大會行使職責;

(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(三)違反業主大會議事規則、印章管理制度或者未經業主大會授權擅自使用業主大會、業主委員會印章;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(五)擅自動用住宅專項維修資金;

(六)超越業主大會賦予的職責;

(七)侵占業主共有財產或者侵害業主合法權益;

(八)違反法律、法規的其他行為。

第二十七條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其職務自行終止,由業主委員會公示,并向業主大會報告:

(一)因物業轉讓等原因不再是本物業管理區域的業主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

(三)因犯罪被判處刑罰的;

(四)存在本條例第二十六條所列禁止行為且受到縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)批評教育、責令限期改正,逾期不改正的;

(五)連續六個月缺席業主委員會會議或者不履行業主委員會委員職責的;

(六)業主大會議事規則約定的其他情形。

業主委員會委員職務終止后,由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并公示,自公示結束之日起十五日內向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

職務終止的委員應當自終止之日起五日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第二十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會會議不得以書面形式召開。

業主委員會會議應當有過半數委員出席,業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認,自作出決定之日起三日內予以公示。

業主委員會可以邀請物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會的代表以及業主代表列席會議。

第二十九條 業主委員會委員不得領取勞動報酬,經業主大會同意,可以給予適當工作補貼。

經業主大會同意,業主委員會的工作經費、業主委員會委員的工作補貼,可以從業主共有資金中列支。

第三十條 業主委員會任期屆滿九十日前,業主委員會應當書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當指導、協助召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議記錄等檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交新一屆業主委員會。

業主委員會逾期未能換屆改選、業主委員會不履行職責或者無法正常開展工作達六個月以上,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

第三十一條 業主委員會應當向全體業主公開主任、副主任、委員、候補委員的聯系方式,可以應業主要求每半年公示業主委員會委員、候補委員繳納住宅專項維修資金、物業服務費、停車費情況以及停車位使用情況。

業主可以查閱業主大會、業主委員會所有會議資料,并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當及時答復。

第三章 物業服務企業

第三十二條 物業服務企業應當具有獨立法人資格,具有承擔物業服務的能力和專業技術力量。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的,應當在簽訂物業服務合同之后十五日內,到物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門和公安機關派出機構進行信息登記。

第三十三條 物業服務企業應當按照法律法規的規定、物業服務合同的約定和國家、省有關物業服務標準和規范的要求,誠信經營、規范服務,為業主提供相應的服務。

第三十四條 物業服務實行項目負責人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定,指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的,應當及時告知業主委員會并予以公示。

第三十五條 物業服務企業應當將下列信息公示并及時更新:

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

(二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控、人民防空等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等;

(四)業主年度交納物業服務費用,住宅專項維修資金使用情況,利用物業共用部位、共用設施設備所取得收益的收支情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項;

(六)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處置情況;

(七)其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。

第三十六條 物業服務事項應當包含下列內容:

(一)建筑物共有部位的維護和管理;

(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

(三)公共綠化的養護和管理;

(四)公共道路及場地的清掃保潔和公共環境衛生的維護;

(五)安防監控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作;

(六)二十四小時門衛管理和車輛停放管理;

(七)公共秩序維護和突發事件應急處置;

(八)物業服務檔案、物業檔案和監控視頻等檔案資料的管理;

(九)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第三十七條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為:

(一)擅自改變物業服務用房的用途;

(二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;

(三)除維修管道、線路等特殊情況外,擅自中斷供水、供電、供氣;

(四)擅自設置收費項目,提高收費標準;

(五)泄露業主、物業使用人的信息;

(六)阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責;

(七)其他損害業主、物業使用人權益的行為。

第三十八條 縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處(鄉、鎮人民政府)定期開展物業服務企業服務質量滿意度測評;建立物業服務企業及其項目負責人信用管理制度,健全物業服務評價體系,實行信用記分管理,對物業服務企業的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理。滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公告。

滿意度測評結果和信用評價結果可以作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。

物業服務企業服務質量滿意度測評辦法和物業服務企業及其項目負責人信用管理辦法由市人民政府住房和城鄉建設部門制定。

第三十九條 物業服務企業有下列情形之一的,由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門錄入物業服務企業信用檔案:

(一)在招投標活動中相互串通投標、提供虛假信息騙取中標或者采取行賄等不正當手段謀取中標的;

(二)擅自終止物業服務合同撤離物業管理區域的;

(三)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

(四)未按照法律、法規的規定和物業服務合同約定履行安全管理義務,導致物業管理區域內發生重大安全事故的;

(五)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

(六)擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備用途的;

(七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的;

(八)擾亂、破壞業主活動,或者對業主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復的;

(九)故意泄露業主、物業使用人信息的;

(十)物業服務質量明顯不符合合同約定的;

(十一)違反法律、法規規定的其他情形。

第四章 物業服務

第四十條 在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當采取招投標方式選聘前期物業服務企業,并與之簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者物業管理區域房屋總建筑面積低于三萬平方米的,經縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

第四十一條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當邀請業主代表以及物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門參加,共同對物業共用部位、共用設施設備進行物業承接查驗。住房和城鄉建設部門應當以經審批的施工設計方案以及國家相關行業規范等為物業承接查驗標準進行監督。

物業承接查驗發現有問題的,物業服務企業與建設單位雙方協議處理辦法,并且商定時間復驗。對承接物業質量有爭議不能協商解決的,可以向物業所在地住房和城鄉建設部門申請復驗裁決。

建設單位不得將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經承接查驗或者查驗不合格的物業,不得與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益。

鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。

第四十二條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。

物業服務合同應當對物業服務收費標準、物業服務等級、物業服務項目、內容與標準等事項予以約定。

物業服務企業因物業服務成本變動超出正常市場風險范圍提出調整物業服務收費標準的,應當與業主委員會平等協商,雙方可以委托第三方機構對調價幅度的合理性進行評估。業主委員會同意提交業主大會決定的,應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料十五日后,召開業主大會會議,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,作出決定后簽訂變更協議。

市、縣(市、區)人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測,每三年至少開展一次物業服務成本監審或者調查,并向社會公布物業服務社會平均成本。

第四十三條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的,應當重新簽訂物業服務合同。

物業服務合同解除或者終止的,物業服務企業應當在業主委員會的監督下同新聘物業服務企業進行物業查驗,履行交接義務,退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕移交、退出。

第四十四條 經業主大會決定,可以對物業管理區域自行管理。自行管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項由管理規約作出約定。

實行自行管理的物業管理區域內的設施設備及場所應當處于安全適用狀態。電梯、消防、電子監控等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當定期委托專業機構進行檢驗、檢測、維修和養護。

第五章 物業的使用與維護

第四十五條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等;

(二)違法違規搭建建(構)筑物,開挖、擴建地下室等;

(三)侵占、損壞樓道、公共綠地、共用屋頂等物業共用部位或者移裝共用設施設備等;

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質和房屋外觀等;

(五)違反垃圾管理規定投放垃圾或者隨意堆放、傾倒垃圾、雜物,以及高空拋物等;

(六)違反法律、法規的規定飼養畜禽等動物;

(七)擅自在建(構)筑物外立面懸掛、張貼、涂寫、刻畫等;

(八)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;

(九)擅自建設、接駁給排水系統;

(十)違反法律、法規的規定種植有毒有害植物,堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品;

(十一)超過法律、法規的規定標準排放噪聲或者產生振動,影響居民生活;

(十二)違反法律、法規的規定飼養犬只;

(十三)在規定區域外停放車輛;

(十四)侵占、損壞電梯,占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等;

(十五)擅自架設通信線纜、電線電纜等;

(十六)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門,相關行政主管部門應當及時依法處理。發現侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品危害公共安全等情形的,物業服務企業應當采取措施及時消除安全障礙和安全隱患,并在處理過程中做好安全警示。

第四十六條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋,必須遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定,并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并進行現場巡查。

業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當按照約定支付合理的清理費用。

業主或者物業使用人因裝飾裝修過程不當,致使小區的共用設施設備、公共綠化、道路、景觀損害和相鄰業主合法權益受損,應當承擔修復和賠償責任。

第四十七條 建設單位在依法取得房屋預售許可后,應當將車位、車庫產權歸屬、配建數量、位置、租售方式、租售價格、停放服務收費標準在房屋銷售現場公布并告知買受人;在取得車位、車庫的權屬登記后,及時公示產權證明文件。

按照規劃設置的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后,還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人。

已建成的停車場,不得擅自停止使用或者改作他用。

第四十八條 業主共有資金包括業主共有物業收益和其他合法收入,歸全體業主所有。業主共有資金主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

業主共有資金不得存入私人賬戶,不得用于除銀行儲蓄之外的其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

前期物業服務期間,物業服務企業應當設立業主共有資金專門賬戶,存入代收的前期業主共有資金。業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,前期物業服務企業應當將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶,并注銷業主共有資金專門賬戶。

前期物業服務企業和業主委員會應當每半年公示業主共有資金收支情況。經業主大會決定或者在業主大會議事規則中約定,可以對業主共有資金收支情況和離任業主委員會委員進行經濟責任審計。

第四十九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金應當存入銀行住宅專項維修資金專戶,住宅專項維修資金的利息等增值收益歸業主所有,定期按業主專有部分面積占建筑物總面積的比例轉入住宅專項維修資金分戶賬滾存使用。

未建立首期住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照法律、法規的相關規定、管理規約的約定和業主大會的決定,及時建立或者續交住宅專項維修資金。

業主轉讓物業時,其名下的住宅專項維修資金余額隨物業一并轉讓給物業買受人。因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,經業主大會或者建設單位申請,應當將住宅專項維修資金余額退還業主。

業主委員會或者受委托的物業服務企業應當在每年最后一個季度公示住宅專項維修資金的收支情況。

第五十條 維修資金管理機構應當按照科學合理、規范高效、公開透明的原則,制定并公告維修資金申報流程,在物業管理信息共享平臺建立維修資金管理信息系統,實現維修資金實時查詢和定期對賬,增強管理透明度,保障業主的決策權、知情權、監督權,依法接受審計監督。

維修資金管理機構應當建立符合國家資質標準的專項維修工程預決算、設施設備檢測評估、招標、監理、審計、施工等專業隊伍備選目錄,并向社會公布,供業主大會或者業主委員會選用。采用公開招標的,投標人不受備選目錄限制。

維修資金管理機構不得以任何方式為招標人指定招標代理機構;不得指定、限制、排斥投標人或者施工企業。

第五十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。物業保修期內,因建設工程質量問題發生的維修、更新、改造責任和費用,由建設單位承擔。

第五十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修、更新、改造責任和費用,業主專有部分的,由業主承擔;業主專有部分之外的共有部分,由相關專業經營單位承擔。

第六章 法律責任

第五十三條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第五十四條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以通過口頭、電話、書面等方式催促其在合理期限內交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

第五十五條 業主委員會委員、候補委員違反本條例第二十六條規定,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)給予批評教育,責令限期改正;逾期不改正的,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門處一千元以上一萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

第五十六條 業主大會、業主委員會的決定違反法律、法規的,物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正或者糾正其決定,并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主委員會未按照本條例第三十條第二款規定移交的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期移交;拒不移交的,轄區公安機關予以協助。

第五十七條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第十四條規定,拒不承擔籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第四十一條第三款規定,將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第四十七條第一款規定,建設單位未將車位、車庫相關情況予以公布并告知買受人的,責令限期改正,處三萬元以上五萬元以下的罰款;

(四)違反本條例第四十七條第三款規定,擅自將已建成的停車場停止使用或者改作他用的,責令限期改正;逾期不改正的,自責令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面積,處以每日每平方米五元的罰款。

第五十八條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由市、縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第三十七條第一項規定,擅自改變物業服務用房用途的,責令限期改正,給予警告,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第三十七條第二項規定,擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,責令限期改正,給予警告,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;

(三)違反本條例第三十七條第三項規定,除維修管道、線路等特殊情況外,擅自中斷供水、供電、供氣的,責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

(四)違反本條例第三十七條第五項規定,泄露業主、物業使用人信息的,責令限期改正,處五千元以上二萬元以下的罰款;

(五)違反本條例第三十七條第六項規定,阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責的,責令限期改正,處一萬元以上五萬元以下的罰款;

(六)違反本條例第四十一條第三款規定,承接未經查驗或者查驗不合格的物業的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業服務企業與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益的,雙方共同承擔賠償責任;

(七)違反本條例第四十三條第二款規定,責令限期辦理交接手續、退出物業管理區域;逾期拒不交接和退出物業管理區域的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

物業服務企業違反本條例第三十七條第四項規定,擅自提高物業服務收費標準的,由市、縣(市、區)人民政府價格行政主管部門依法查處。

第五十九條 違反本條例第四十五條規定,物業服務企業、業主有權按照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業主、物業使用人可以向相關行政主管部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法提起訴訟。

有下列情形之一的,由相關行政主管部門按照下列規定進行查處:

(一)違反第一項、第二項、第三項、第四項、第五項、第六項、第七項、第八項、第九項規定的,由城市管理行政主管部門依法查處;違反第四項擅自改變房屋使用性質的,責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上三萬元以下的罰款;

(二)違反第十項、第十一項、第十二項、第十三項規定的,由公安機關依法查處;

(三)違反第十四項規定,侵占、損壞電梯的,由市場監督管理部門責令改正、恢復原狀,拒不改正的,處二百元以上二千元以下的罰款,造成電梯損壞的,責任人應當賠償損失;占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等的,由消防救援機構依法查處;

(四)違反第十五項規定的,由電力、通信行政主管部門依法查處。

第六十條 違反本條例第四十八條第二款規定,將業主共有資金存入私人賬戶,用于除銀行儲蓄之外的其他投資,借貸給他人或者為他人提供擔保的,由縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處一千元以上一萬元以下罰款。

第六十一條 違反本條例規定,住房和城鄉建設部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關行政主管部門及其工作人員在物業監督管理工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第六十二條 本條例下列用語的含義:

(一)物業,是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

(二)物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

(三)物業使用人,是指除業主以外合法使用物業的單位和個人,包括但不限于物業承租人、借用人。

(四)物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,開展物業服務活動,向業主所收取的費用。

(五)公示,是指在物業管理區域顯著位置公開張貼并同時在物業管理信息共享平臺發布,時間不少于十五日。

(六)物業承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

第六十三條 臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議和裝飾裝修管理服務協議等示范文本由市人民政府住房和城鄉建設部門制定并公布,供物業服務活動中參照使用。

第六十四條 本條例自2020年3月1日起施行。

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